부동산 공급은 과연 부족인가?

부동산 공급 부족 이슈가 언론에서 많이 나오고 있습니다. 22년 부동산 가격이 하락하면서 건설사들이 신규사업을 줄이면서 인허가 및 착공 물량이 크게 줄었다는 이야기입니다. 그래서 향수 2-3년 뒤 공급물량이 역사상 가장 부족해지고 20-21년의 폭등보다 더 한 집값 상승이 올 수 있다는 우려가 있습니다. 

 

1. 공급=입주물량일까요? 

출처 : 아실(아파트 실거래가) 입주물량 그래프

실제 아실에 따르면, 26년부터 서울시 적정수요인 47,047에 훨씬 미치지 못하는 공급을 보여주고 있습니다. 그런데 다음 그래프도 한번 보실까요?

출처 : 아실(아파트 실거래가) 매물증감 그래프

매물수가 증가하고 있습니다. 무슨뜻일까요? 주택가격은 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 공급이 많은데 사려는 사람이 없으면 가격이 내려가고, 공급이 적은데 사려는 사람들이 많으면 가격이 올라가는 것이죠. 물론 이외에 경제요인, 심리요인 등 많은 변수가 작용합니다. 그런데 우리가 사는 아파트는 새 아파트만 사는 것이 아닙니다. 기존에 가지고 있던 사람들이 내놓는 매물도 우리가 살 수 있는 아파트인 거죠. 그래서 공급물량을 말할 때 입주물량만 봐서는 안된다는 것입니다. 

 

그럼 입주물량은 많지 않은데 아파트 매물이 늘어나고 있다는 것은 무슨뜻일까요? 기존 주택 소유자들이 내놓는 물건이 많아지고 있다는 것입니다. 집값이 계속 오른다고 생각하면 집을 팔까요? 계속 가지고 있을 확률이 더 높겠죠. 그리고 자기 집을 팔기는 쉽지 않습니다. 대부분 투자한 물건들을 정리하는 경우가 많습니다. 물론 집값이 오른다고 생각해도 대출 금리, 역전세 등으로 보유하기가 어려워져서 내놓는 매물도 있겠죠. 이런 이유까지 포함하여 보더라도 당분간 공급이 줄어들어서 집값이 폭등하기는 어려운 구조가 아닌가 생각합니다. 특히나 전세의 경우 21년~22년 초 가장 높은 가격으로 형성되었는데, 그 만기가 23년부터 시작되니까 역전세 부담을 이기지 못하는 매물이 많이 나올 수 있기 때문입니다. 또한 앞서 말씀드렸듯이 집값이 계속 오른다고 생각하면 집을 팔지 않을 텐데, 매물수가 증가하고 있다는 것은 집값 상승에 대한 확신이 적기 때문이 아닌가 생각합니다.

 

2. 지금 집값은 상승중인데요? 

공급이 증가하는데 수요가 감소한다면, 집값을 하락할 가능성이 높습니다. 매물이 증가되고 있는 상황에서 수요의 방향이 집값에 영향을 줄 수 있다는 이야기인데요. 실제 7월 서울 아파트 매매거래가 총 3,589로 6월보다 감소했습니다. 그런데 계절적으로 비수기이기 때문에 단정 짓기 어려운 부분이 있었는데요. 9월 14일 기준 서울 거래량은 414건이며 8월 15일 기준 245건보다 169건이 많습니다. 수요가 어떤 방향으로 흐를지 살펴볼 필요가 있겠습니다. 

 

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