묵시적 갱신 기준 및 적용기간

임대차 3 법 중 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다. 임대인이 전세 및 월세가 잘 안 나갈 때는 슬쩍 아무 말 없이 지나가고, 다시 매물이 부족한 틈을 타 전세 및 월세 인상을 요구하기도 합니다. 이때 묵시적 갱신에 대해 잘 설명해 주시고, 본인의 권리를 꼭 찾으시길 바랍니다. 

 

 

묵시적 갱신이란?

임대차 계약 종료 6개월전부터 2개월 전까지, 임차인 및 임대인 모두 계약 종료 또는 변경(임대료 인상, 기간 등)에 대한 의사를 밝히지 않았다면, 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차하는 것으로 본다는 것입니다. 여기서 주의하셔야 할 사항이 있습니다. 2020년 12월 10일부터 계약갱신 요구가 6개월 전부터2개월 전까지로 변경되었습니다. 2020년 12월 15일에 계약하셨다면, 2022년 10월 15일 전까지 계약갱신을 요구하셔야 하는 것이죠.

 

묵시적 갱신 기간

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 의거한 법이며, 이 경우 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

이때 월세 등 차임액을 2번 이상 연체하거나 임차인으로서 의무를 위반하였다면 적용되지 않습니다.  묵시적 갱신으로 연장되면 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있으며, 임대인은 임차인과 합의를 통해서만 계약을 해지할 수 있습니다.

임차인이 계약 해지 통보를 하면 3개월 이후부터 효력이 발생합니다. 

 

묵시적 갱신 계약서 작성해야 할까?

말 그대로 묵시적으로 갱신이 된 것이기 때문에 계약서를 작성하지 않았을 것입니다. 계약서를 새로 쓰지 않아도 됩니다. 갱신이 되면서 모든 임대조건이 이전 임대차와 동일하며, 존속기간만 연장되는 것이기 때문입니다. 이것은 주택임대차보호법법이 인정하고 있습니다. 혹시 집주인이 새로 계약서를 작성하고 싶어 한다면 임대료 인상 때문이 아닐까 싶습니다. 계약서를 다시 작성하면 복비도 들고 번거로운데, 굳이 왜 할까요? 그러나 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약하는 것이므로 월세 및 전세금을 인상할 수 없습니다.

 

묵시적 갱신 후 계약갱신요구권 사용이 가능할까?

묵시적 갱신은 계약갱신요구권의 행사가 아니기 때문에, 묵시적 갱신이 끝나는 시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신과 관련하여 가장 많이 궁금해하는 부분들을 정리해 보았습니다. 임대인이든 임차인이든 계약내용 변경을 원한다면 계약 만료 6개월~2개월 전에(1개월 전에서 변경되었으므러) 상대방과 의논해야 하는 점 꼭 숙지하셔야겠습니다.