부동산 한센 주기설로 보는 지금의 부동산 시장

한센 주기설은 부동산 시장의 변동성과 사이클을 설명하는 이론으로, 부동산 시장의 가격변동을 예측하는데 도움을 주기 때문에 지금의 부동산 시장을 해석하기 위해 한센 주기설의 의미가 무엇인지, 구성요소는 무엇인지, 단계별 특징은 무엇인지 살펴보고자 한다.

 

한센 주기설이란

한센 주기설은 부동산 시장에서 공급과 수요의 상호작용에 따라 부동산 가격이 주기적으로 변동한다고 설명한다. 1964년 하버드대 경제학 교수 앨빈 한센이 만든 것으로 미국 부동산 가격변동을 분석한 후 17년-18년 주기로 부동산과 건설시장의 상승과 하락을 반복한다는 것이다. 부동산은 특정 기준 시점에 최고점을 찍고 약 4-5년간 하락세가 지속되고 이후 조정과 상상을 반복한다. 즉 8년간의 하락과 조정, 9년의 조정과 상승장으로 구성된다는 것이 17년 '한센 주기설'이다. 

 

한센 주기설의 구성 요소

• 공급과 수요 : 한센 주기설은 부동산 시장의 공급과 수요상태가 부동산 가격에 영향을 미친다고 본다.
• 그중 이자율과 대출조건은 부동산 시장에서 수요를 조절하는 요소로 작용이자율의 상승 또는 하락은 부동산 시장의 가격에 영향을 줄 수 있다.
• 건설활동의 증가와 감소는 공급에 영향을 주고 이는 부동산 가격에 영향을 미친다.

한센 주기설의 주요 단계

1. 부동산 공급증가 단계 : 부동산 시장에 공급이 증가하고 건설활동이 활발해진다. 공급증가로 부동산 가격은 일시적으로 하락할 수 있다.
2. 수요증가와 가격상승 단계 : 이 단계에서는 부동산 시장에 수요가 증가하고 가격이 상승한다. 수요증가와 가격상승으로 인해 부동산 투자와 거래가 증가할 수 있다.
3. 과열단계 : 수요가 공급을 초과하면서 가격이 급격히 상승하고 투기적인 요소가 늘어나며 부동산 가격이 지속적으로 상승한다.
4. 부동산 가격 하락단계 : 과열된 부동산 시장이 한계에 다다르고 가격이 하락한다. 수요의 감소로 인해 거래량이 줄어들고 투자 심리가 위축되며 부동산 가격이 하락한다.
5. 저점단계 : 부동산 가격이 하락한 후 일정 수준에서 안정화되는 단계로 부동산 시장이 회복되는 요소들이 나타날 수 있고, 투자하기에 좋은 시점이다.

 

한센 주기설에 영향을 주는 요소

• 경기 상황과 경제지표 : 경기 침체 혹은 회복과 같은 경제 상황 변동은 부동산 시장의 주기를 형성하는데 영향을 줄 수 있다. 이미 우리나라는 경기침체가 왔다고 진단하는 전문가들이 많다.
• 정부정책 : 정부의 규제조치, 세제혜택, 주택정책 등은 부동산 시장의 수요와 가격을 조절하는데 중요한 역할을 한다. 일례로 연초 특례보금자리 정책으로 인하여 부동산 거래량이 늘고 일부 회복하는 모습을 보이는 것도 정부정책의 영향이라고 할 수 있다.
• 금융시스템 : 이자율의 변동이나 대출 조건의 강화 또는 완화는 부동산 시장의 수요와 가격에 영향을 미칠 수 있다. 22년 금리가 급속히 인상되면서 거래량이 줄고, 부동산 가격이 하락하다가 대출금리가 다소 하향화되면서 부동산 거래량이 늘고 있는 모습을 보면 알 수 있다.
• 인구 감소, 세대수 감소 등은 부동산 시장의 수요와 가격에 영향을 줄 수 있으므로, 투자하고자 하는 지역의 인구가 증가하는지 여부도 중요하게 고려해야 할 요소이다.

 

현재의 부동산 시장을 '반등'으로 보는 시각도 있고 '데드캣바운스'로 보는 시각도 있다. 9년간 끊임없이 오르기만 한 부동산 시장이 단 몇 개월 만에 상승으로 전환하기는 쉽지 않아 보인다. 부동산 매수를 하고자 한다면 지금이 한센주기설 중 지속적인 하락단계를 지나고 있는지, 저점을 통과하고 있는지 경기상황과 정부정책, 금융시스템 등 종합적으로 파악하고 수요공급을 체크하여 지속적으로 모니터링해야 할 것이다.