최근 재건축 소식

오늘은 서울의 재건축 아파트들의 소식을 간단히 정리해보고자 한다. 새 아파트에 살고 싶은 마음은 누구나 동일할 것인데, 적절한 타이밍에 사업시행인가 전후, 혹은 관리처분인가 전후로 부동산사이클을 잘 보고 매물을 잡는다면 좋은 재테크 수단이 될 수 있다. 

 

그러나 재건축은 얘기치 못한 장애물들이 여기저기서 터져 나오기 때문에 관련 뉴스와 관심단지에 대한 소식을 꾸준히 업데이트하면서 주시해야 한다. 

 

시공사 선정 시기 빨라져 : 사업시행인가에서 조합설립인가로

특히 7월부터 시공사 선정시기가 사업시행인가에서 조합설립인가로 앞당겨짐에 따라 재건축속도가 빨라질 것이라는 예측이 나오면서 투자가들의 관심이 더 커지고 있다. 그러나 시공사 선정이 빨라지면 사업성이 부족한 단지는 시공사 선정에 난항을 겪고 입지가 좋은 곳은 수주 경쟁이 더 치열해질 수 있다.

 

송파구 재건축 아파트 소식

1. 잠실 진주/미성 크로바

현재 시공사 측에서 공사비 증액이 필요하다고 조합측에 전달하였고, 조합에서는 조합원들에게 어떻게 전달해야 할지 고민 중인 것으로 전해졌다. 누구나 돈을 더 내야 한다고 하면 반갑게 맞이할리 없고 조합원들의 반발이 거셀 것을 조합 측에서도 예측하고 있기 때문이다. 빠른 시간에 합의 보고 진행할 것인지, 여기서 시간이 많이 지체될 것인지 잠실 진주/미성 크로바의 재건축의 관전 포인트이다.

 

2. 가락프라자

세대수가 1167세대에서 1068세대로 99세대가 감소했다. 60㎡이하가 180세대 감소, 85㎡초과 세대가 217세대 증가한 것에 따른 것이다.  그리고 소형주택건설에 따른 상한 용적률 완화를 받아 법적 상한 용적률인 299.91%를 적용받았다. 이로 인하여 정비계획용적률에서 증가된 만큼의 50%는 소형주택 임대주택을 지어야 한다.

공동시행방식으로 진행하기 위해 구청에 접수했으며 현재 조합원들에게 GS, 현대 엔지니어링 포크코 등의 갤러리 투어 방식으로 정보를 제공 중이다. 

공동시행방식은 신탁방식과 비슷한 면이 있는데, 공동사업시행건설업자가 책임준공 및 자금조달의 의무를 가져가면서 수익도 셰어 하는 방식이라고 보면 된다.

 

3. 가락우성 4차

5월 중순 환경영향평가 보완지침을 받고 지난주 환경영향평가를 통과한 상태이다. 보궐선거로 당선된 조합장이 6월 중 사업시행인가가 될 것이라고 하며 빠르게 시공사 선정 돌입을 위해 준비 중인 것으로 알려졌다. 사업시행인가 통과시기를 눈여겨 살펴볼 필요가 있다.  

 

4. 가락현대 1차

조합설립일이 2019년 7월인데,  사업시행인가가 많이 지연되어 일몰제 대상으로 구역 해제 될 수 있었으나 22년 조합원 30% 이상의 동이로 일몰제 연장처리가 되었다. 시공사 선정 시기로 3곳의 시공사가 경쟁한다

 

5. 가락 상아 1차

가락 상아 2차는 리모델링 추진 중이며 두 개 단지를 통합하면 1000세대가 넘는 대단지이지만, 건축연도 및 관리주체가 다라서 가락 상아 1차는 따로 재건축 진행 중이다. 가락상아 1차의 용적률운 178%이고 2차는 249%인데 이 용적률 차이가 결정적인 요소가 아니었을까 생각한다. 가락상아는 2017년 정비구역 지정, 2020년 6월 조합설립인가, 2022년 5월 사업시행인가를 받아 비교적 빠른 속도로 사업이 추진되고 있지만, 현재 공사비인상 등으로 협상에 어려움이 있다고 한다. 조합이 책정한 예정 공사비는 1333억 원(부가세 별도)인데, 3.3㎡당 750만 원이며 84 기준 약 14억 내외로 예상해 볼 수 있다. 그러나 최근 공사비 증액을 감안하면 안전마진이 충분하지 않고 단지 규모나 입지 면에서 볼 때 투자메리트가 크지 않다는 생각이 든다. 참고로 가락 상아 2차는 23년 초에 삼성물산을 우선협상대상자로 지정하여 현재 750 가구에서 862 가구로 증가할 예정이다.

 

6. 그 밖의 재건축 단지 소식

• 가락 극동 : 조합장 연임에 대한 여론이 좋지 않아 현재 조합장이 총회를 미루고 있다는 이야기가 있다.
• 가락 미륭 : 시공사들이 관심이 없어 조합장이 고민에 빠져 있다는 이야기가 있다.
• 거여 새마을 : 주민대표기구가 곧 완료되며 하반기 시공사 선정 준비(2개사 경쟁)에 있다고 한다.
• 방이 대림 : 39년 차 480세대, 용적률 176%로 30평, 44평, 53평 등 중대형 평형으로 구성되어 있어 대지지분이 높으며 현재 설계안 투표에 관한 우편물이 발송된 상태이다. 이곳은 상가 관련 제척이냐 통합이냐가 핵심 쟁점이다.

재건축 시공사 선정시기가 앞당겨진 만큼 재건축에 소요되는 시기도 앞당겨질 수 있고, 투자리스크도 줄어들 수 있다. 꾸준히 재건축 소식을 업데이트하면서 투자타이밍을 살펴볼 필요가 있다.