다주택자의 위기상황-미리 대비해야 할 것

23년 24년은 다주택 임대인들의 어려움이 예상되는 시장이다. 21년 22년 전세가격 최고였던 시점의 만기가 도래하기 때문이다. 이 시기에 세입자를 맞이한 다주택자들의 위기상황이 예견되는 시점에서 어떤 것을 미리 대비해야 할지 살펴보고자 한다.

 

역전세에 대한 대비가 되어 있는가?

• 지역에 따라 차이가 있겠지만, 지방만 하더라도 34평의 경우 1억 이상 역전세가 난 곳은 쉽게 찾을 수 있다. 1억을 돌려주기 위해 최저금리로(현대 3%중 반대) 대출을 받는다고 하더라도 월마다 내야 하는 이자가 30만 원이 발생한다. 내가 가지고 있는 물건의 전세가 얼마나 떨어졌는지 확인해보아야 한다.
• 대출은 LTV만 보는 것이 아니라 DSR을 같이 보기 때문에 (현재 은행은 DSR 40%, 보험사는 50%) 연봉 1억 인 직장인이 연 4000만 원의 원리금을 갚고 있다면 더 이상 대출이 나오지 않는다는 것도 염두에 두어야 한다. 예를 들어 신용대출등 모든 대출을 합하여 내가 월 340만 원의 원리금을 상환 중이라면 대출은 더 이상 나오지 않는다는 것을 알고 있어야 한다.
• 세입자가 살고 있는 집에 사업자 대출등 후순위 대출을 받은 집주인들이 많다. (대출받기 위한 용도로 사업자를 낸 다주택자들이 많다. 공공연하게 사용되어 온 투자방법인데, 이 대출이 현재 위험 수준이라고 한다). 지금 살고 있는 세입자가 나가고 새로운 세입자를 맞을 때, 이 대출들이 선순위대출이 되기 때문에 들어올 세입자가 없어진다. 그렇다면 이 대출을 갚아야 하는데, DSR한도에 다다른 다주택자는 어떻게 이 대출을 갚을 수 있을 것인가?
• 부동산 상승기에 아파트 규제가 심해지자, 지식산업센터, 생숙, 아파텔 등을 분양받은 투자자들은 입주시점에 세입자를 구하지 못했을 경우 대출한도까지 찼을 때를 대비해야 한다. 이런 유형의 물건들은 하락기에는 더욱 헐값에도 매도하기가 어렵다.
• 부동산 상승 막바지에 고분양한 아파텔의 경우, 입주시점에 낮은 전세가율을 견딜 수 있을 것인가?더운정, 청라 디에스틴 같은 경우 중도금 무이자이고 그 시점에 막연히 부동산시장이 상승할 것으로 예상한다면 큰 오산이다.  특히 인천의 경우 23-25년 지속적으로 입주물량이 대기하고 있고, 검단신도시 입주도 26년부터 시작되기 때문에, 입주시점 특히 낮은 전세가율을 견딜 수 있는지 생각해보아야 한다.

 

어떻게 대처할 것인가

 

정부에서도 전세사기 등 역전세와 관련하여 예의주시하고 있고, 여러가지 대책을 내놓고 있다. 그러나 언제 어떤 대책들이 시행되는지 확실하지도 않고, 개인마다 상황이 다르기 때문에, 23-24년 세입자를 맞이한 다주택자 임대인이라면 지금부터 대출한도 및 세입자의 퇴거 일정 등을 고려하여 계획을 세울 필요가 있다. 예전에는 새로운 세입자를 구하면 기존 세입자와 날짜를 조율하여 새로운 세입자의 보증금으로 기존세입자에게 돈을 돌려주었지만, 역전세로 인하여 그것이 쉽지 않다. 또한 세입자들도 전세 사기 등으로 불안한 마음에 계약서상 날짜에 퇴거하기를 원하며 내용증명을 보내는 등 적극적으로 행동하고 있다. 임차인과 임대인의 갈등이 점차 커지고 있는 상황이 현재 부동산 시장을 더 어렵게 하고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.