아파트 재건축 절차 및 투자타이밍

서울시의 재건축 조건이 완화되면서 재건축에 돌입하는 아파트들도 많아졌다. 재건축 아파트의 절차를 알아보고 투자한다면 어떤 단계에서 하면 좋을지 투자타이밍에 대해서 살펴보고자 한다.

 

아파트 재건축 절차

부동산 114의 통계에 따르면 아파트 재건축은 기본계획수립 이후 입주까지 약 110개월(9년) 정도의 긴 시간이 소요된다. 이것은 단계별로 정상 진행되었을 경우이며 5층 이사 저밀도 아파트 위주의 통계이기 때문에 실제 소요되는 기간은 더 길어질 수밖에 없다. 

 

1. 정비계획수립/안전진단/정비구역 지정/추진위 승인

기본계획 수립 후 안전진단을 하게 된다. 기초자치단체의 1차 정밀 안전진단과 광역자치단체의 2차 정밀 안전진단을 통과해야 하며 안전진단 A~E등급 중 E등급을 바로 재건축을 할 수 있고, D등급은 조건부 재건축 승인을 받는다. 그 후 정비구역지정을 하고 조합 전 단계인 추진위원회 승인이 이루어진다. 

 

2. 조합설립/시공사 선정

전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어서 조합설립을 한다. 이때 중요한 것이 상가 비율인데, 상가가 많다면 어떻게 상가 소유주의 동의를 이끌어 낼 것인지도 중요한 포인트이다. 조합이 설립되고 나면 조합원의 투표를 거쳐 시공사가 산정된다. 

 

※투기과열지구에서는 조합설립전에 재건축 아파트를 구매해야 조합원 자격을 받을 수 있다.

 

3. 사업시행인가/종전 자산평가/분양신청

사업시행인가는 시장이나 구청장으로부터 최종적으로 확정받고, 사업을 인가하는 행정절차이다. 사업시행인가가 확정되면 본격적으로 재건축 사업이 진행되는 것으로 볼 수 있기 때문에 무산가능성은 낮은 편이다. 이후 감정평가를 하게 되는데 내 집이 얼마로 평가받는지, 그래서 향후 분담금이 대략 얼마인지 알 수 있다. 이를 바탕으로 향후 재건축될 때 희망 분양 평수를 신청한다. 이때 1차적으로 매도가 많고, 매수도 많이 이루어진다. 사업 무산 가능성도 낮고, 대략적으로 소요되는 비용도 알 수 있기 때문이다. 

 

4. 관리처분계획/이주 및 철거/동·호수 추첨/착공

사업시행인가가 나면 분양 및 공고 후 신청을 받아 관리처분계획을 수립, 인가한다. 분양 및 공고는 사업시행인가 이후 120일 이내에 통지, 분양신청은 통지한 날부터 30~60일 이내에 가능하다. 일반 분양을 제외한 비용들이 확정되는 시기로 수익성을 정확하게 파악할 수 있다. 여기서 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정되고 정확한 분담금도 계산할 수 있다. 이후 이 과정이 마무리되면 이주가 진행되고 철거된다. 보통 이 단계에서 1년 정도 소요되며 동호수 추첨 후 착공이 시작된다. 

 

5. 일반분양/준공 및 입주/이전고시 및 청산

조합에서 착공신고를 하면 일반분양을 받을 수 있다. 이때 조합원들의 입주권 거래가 확발히 이루어지기도 한다. 준공인가 후 이전고시가 되며(실제 입주일, 공사 완료일 등), 이 과정 종료 후 등기가 진행된다. 최종적으로 청산이 되면 재건축 사업이 마무리된다. 

 

※현금청산은 무엇일까

 아래의 경우 현금청산되며 이 경우 조합은 현금청산자에 대해 매도청구 소송을 진행하고 그 과정에서 보상금 액수 결정된다.

• 재건축 조합설립에 동의하지 않는 경우
• 분양신청을 하지 않는경우
• 분양신청 후 분양계약을 하지 않은 경우

 

재건축 아파트 투자시점은 언제가 좋을까?

관리처분인가 이후(행정절차는 끝난 시점) 구입한다면 리스크를 줄이고 입주시기를 예측할 수 있다. 부동산 상승기냐 하락기냐에 따라 다르겠지만, 보통 이 시기에는 가격이 많이 오른 상태라 위험성은 낮더라도 투자가치는 많이 떨어질 수 있다. 그러므로 통상적으로 재건축 아파트는 사업시행인가 단계에 투자를 많이 하게 된다. 위의 재건축 절차에서 살펴보았듯이, 보통 사업시행인가가 되면 70% 이상 진행되었다고 보기 때문에 사업무산가능성이 낮고, 대략의 비용도 예측할 수 있기 때문이다. 이때 조합원의 단합이나 조합장의 이력등을 고려해 본다면(요즈음은 단톡방, 카페 등이 활성화되어 있어서 분위기를 살펴보기 좋다) 좀 더 리스크를 줄일 수 있지 않을까 한다.