부동산 상승전환일까, 데드캣바운스일까

22년 말까지 급하락 하던 부동산 시장이 거래량도 늘고, 가격도 상승하고 있다. 그래서 일각에서는 부동산 상승전환의 신호라고 해석하기도 하고, 하락하기 전 데드캣바운스라고 보는 시각도 있다. 과연 어느 쪽이 맞을까?

 

나는 부동산 전문가도 아니고, 부동산 전문가를 믿지도 않는다. 21년 영끌족이 생겨난데는 소위 전문가라는 사람들의 부추김도 컸다고 생각한다. 그래서 사지 않으면 불안한 마음을 조성한 부분도 크다. 부동산을 계속 공부하는 사람으로서 그냥 현재 상황을 정리해 보고 진단해보고 싶다. 

 

무엇을 보고 판단할 것인가?

전문가를 믿지 않는다. 특히 상승, 하락 한쪽으로 치우친 전문가는 일단 배제한다. 요즘은 정보가 넘쳐나지만, 그렇기 때문에 그 정보속에서 제대로 된 정보를 가릴 수 있는 능력도 중요한 것 같다. 그래서 데이터를 보고 판단한다. 그리고 데이터를 기준으로 설명하는 사람들의 해석도 살펴본다.  나도 데이터를 해석하는데 오류가 있고, 내가 보지 못하는 면이 있기 때문이다. 그래서 요즘 잘 보고 있는 사람들은 김기원 리치고 대표와 이광수 전 미래에셋위원이다. 김기원 리치고 대표는 21년 한창 부동산 가격이 피크를 찍을 때 '매도'를 권했다. 그래서 투자자들에게 비난을 많이 받기도 했다. 이광수 미래에셋 대표는 정보의 비대칭성으로 인해 부자만 더 부자가 되고, 실질적으로 부동산 정보가 필요한 사람들은 제대로 된 정보를 받지 못하는 부분이 안타까워서 독립법인인 '광수네 복덕방'을 세웠다고 한다. 그래서 회사 눈치 볼 필요 없이 쓴소리고 과감하게 하고 있다. ※ Korea.analyst@gmail.com 으로 '리포트'를 받고 싶다고 메일을 보내면, 무료로 이광수 위원의 리포트를 받아볼 수 있다. 유명한 유료리포트에 뒤지지 않는 양질의 리포트이기 때문에 살펴보면 도움이 될 것이다. 

 

부동산 상승전환을 위해 필요한 요소-거래량과 전세가율

이 두사람이 부동산이 상승전환하기 위해서 필요하다고 제시하는 것이 있다. 바로 거래량과 전세가율이다. 거래량이 이전 평균거래량(서울기준 6천 건 정도) 수준으로 지속적으로(4개월 이상~1년 정도) 증가해야 하고, 전세가율이 60% 이상이 나와야 한다는 것이다. 

일단 지역마다 다르기때문에 서울 기준으로 살펴보면 4월에 3000건을 넘어서서 거래량이 2021년 8월 4065건 거래 이후 20개월 만에 많은 거래량이다. 그러나 2018년부터 2021년까지 서울 아파트 평균거래량인 6000건의 반정도에 불과하다. 그리고 상반기의 거래량 증가는 특례보금자리론 등 정부정책으로 인한 실수요자들이 집을 산 것으로 추정된다. 그 근거로 이광수 위원은 갭투자 비율은 줄고 있다고 제시한다(투자수요는 줄고 있다는 것이다). 또한 가격이 오르면 매도자는 매물을 거둬들이기 마련인데(집값이 오를 것이므로 집을 팔이유가 없다는 것) 투자자들은 매물을 지속적으로 내놓고 있다. 그래서 다시 4월 말부터 매물은 증가하고 호가는 높아짐으로써 거래가 줄어들고 있다는 것이다. 실수요자의 특징은 가격이 싸면 사지만, 비싸면 사지 않기 때문이다. 호가가 높아져도 오를 거라고 생각되면 사는 사람들은 투자자인데, 현재 투자자들은 집을 사기보다 가지고 있는 매물을 내놓고 있는 실정이다.  

 

이와 맞물려 전세가율은 여전히 낮다. 전세는 바닥을 찍고 상승하고 있다고 본다. 전세는 투자수요가 없기 때문에('나 투자로 전세로 집하나 했어'이런 일은 없다는 것이다)  수요가 명확하다는 것이다. 그러나 문제는 임대차 3법으로 인해 급등한 전세가 매물이 21년부터 22년까지 데이터로 나타나기 때문에 그 물건들의 만기가 돌아오는 23년과 24년이 역전세로 인해 집주인들이 고생하게 될 것으로 예측한다. 이광수 위원의 팩트폭격 중 하나가 우리나라 다주택자들은 돈이 없다는 것이다. 대부분 여유자금보다는 레버리지를 활용하기 때문이다. 그래서 8억 하는 집을 전세 5억을 끼고 3억의 돈을 들여서 갭투자를 했을 경우, 전세가가 낮아서 3억이 되었다면 2억에 대해 대출을 일으켜야 하는데, 강남이나 송파 등 집값이 높은 지역의 경우 그 절대적인 금액이 크기 때문에 던지는 매물이 더 많을 것이라고 예측하는 것이다. 

이런 이유로 급매물의 양은 지금보다 더 늘어날 것으로 본다. 지금까지는 일부지역 일부 아파트 위주로 40%이상 빠진 매물들이 거래되어도 실제로 그런 물건들을 사려고 하면 매물이 없는 실정이었는데, 앞으로는 그런 매물이 많아진다는 것이다. 

부동산 시장 자체만으로도 거래량과 전세가율을 보면 부동산 상승전환을 예측하기 어려운데, 현재 대외적으로도 경기가 좋아질 확률이 크지 않다는 점도 상승이 어렵지 않을까 예측하는 이유이다. 금리는 내렸는데, 연체율이 높아지고 있는 것도 PF위험성이 커지고 있는 신호가 될 수 있고, 개인의 카드연체율도 높아지고 있기 때문에 은행에서는 대출의 문턱을 높일 근거가 된다. 

 

앞으로 대출의 문턱은 높아지는데, 피크를 찍은 전세만기가 돌아오는 23-24년 역전세가 가장 심화될 것으로 예측되는 상황에서 부동산이 상승전환할 수 있을까? 6월 15일 즘 5월의 거래량을 살펴보아야겠지만, 이미 부동산데이터들을 보면 호가가 높아진 상황에서 매물은 쌓이고, 거래는 줄어들고 있다. 이러한 이유로 부동산이 상승할 힘은 약해 보이고 하락 신호는 더 커지고 있다고 판단된다. (개인의 의견일 뿐임을 다시 강조)