HUG 전세보증금반환보험 (보증)집값 90%이하로 강화

전세 사기 등에 대한 대책의 일환으로 정부가 HUG전세보증금반환보증 가입 조건을 집값의 90% 이하로 강화함으로써 어려운 전세시장이 더 힘들어질 것으로 예상된다.

 

전세보증금반환보험(보증)은 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 것을 말한다. 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 임차인들이 안전장치로 드는 보험이다. 요즘처럼 전세로 인해 분쟁이 많이 발생하고 빌라왕 등 전세사기 사건이 급증하면서 HUG의 전세보증금반환보증 가입이 불가한 집은 임차인을 새로 들이기 쉽지 않다. 또한 역전세로 인하여 보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 더욱 늘어날 가능성이 크다. 그러한 점에서 HUG 전세보증금반환보증 가입 조건을 집값의 90% 이하로 강화함으로써 전세시장 문제가 더 악화될 가능성이 있다. 

강화되는 가입조건

• 신규보증은 23.5.1 신청건부터 적용되며, 갱신보증의 경우 24.1.1 신청건부터 적용된다. 
• 주택가격 담보인정비율이 100%에서 90%로 변경된다. 전세가율이 90%를 넘어서면 가입불가하다.(예를 들어 1억하는 집 전세가 9500만 원이라면, 보증보험가입이 불가하다. 또한 24.1.1. 이후 갱신보증의 경우 역시 90% 비율을 충족하지 못하면 보증갱신이 불가하다)
• 감정평가 방식으로 주택가격을 산정하는 경우 KB시세 또는 부동산테크, 공시가격 등이 없어야 적용가능하며 감정평가 기간이 6개월에서 3개월로 축소된다. 또한 연립이나 다세대주택의 경우 감정평가금액의 90%를 주택가격으로 적용한다.

정부가 전세사기 피해가 속출하자 빌라 세시기준을 최근 매매가가 아닌 공시지가의 140%로 하고, 매매가 대비 전셋값의 비율을 90% 설정함으로써 140% ×90%=126%까지만 보증보험이 가능해진 데다 공시지가가 올해 떨어지면서 전세보증한도가 줄어들었다. 예를 들어 지난해 공시가격이 1억이었던 빌라의 전세보증 한도가 1.4억이었다면,  올해는 1.26억까지로 줄어드는데, 그마저도 공시지가가 대부분 18% 정도 내외로 하락했기 때문에 1억 1000만 선 정도로 축소된다. 무자본 갭투자를 방지하기 위한 대책이지만 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 더 많아질 수 있지 않을까 하는 우려가 있다. 왜냐하면 공시가격 ×126%를 넘어서면 보증보험 가입이 불가하여 새로운 임차인을 받지 못하는 사례가 늘어나기 때문이다. 대부분의 임대인들은 임차인의 전세보증금을 다음 임차인의 전세보증금으로 충당하는 방식으로 돌려줬는데, 새로 계약하는 전세금이 크게 낮아질 가능성이 크기 때문이다.

 

보증보험 가입조건 강화에 따른 전세시장 불안

전세사기사례가 급증하고, 역전세가 증가하면서 임대인과 임차인의 갈등이 커지고, 전세시장 불안이 가속화되고 있다. 대출을 완화해 주었다고 하지만, DSR요건 때문에 전세반환대출에 제약이 있어서 DSR요건을 완화해야 한다는 목소리가 높은데, HUG전세보증금반환보증(보험) 요건도 강화되면 임차인을 구하지 못하는 임대인, 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 급증하면서 주택시장이 지금보다 더 불안해지지 않을까 한다. 전세를 살아야 하는 임차인은 HUG보증보험의 바뀌는 조건을 확인하여 보증금을 안전하게 지킬 수 있어야 하고, 임대인은 강화되는 조건을 확인함으로써 역전세에 대비하여 새로운 임차인을 구하는 등 자금계획을 꼼꼼히 세워야 할 것이다.