서울 아파트 입주물량(23년-25년)에 따른 투자 포인트

현재 부동산 시장에서 서울 아파트에 투자하기 위해서는 23-25년 입주물량을 꼼꼼하게 체크하여 수요공급을 파악하는 것이 투자타이밍을 잡는데 중요하다.

 

아파트 수요와 공급은 아파트 가격 결정에 절대적이지는 않지만, 큰 영향을 미치는 요소이기 때문에 내가 매수하고자 하는 지역의 매물과 함께 아파트 입주물량을 체크해 보아야 한다. 공사지연 등 외부적인 요인에 의해서 일정이 미루어지기도 하고, 대단지 아파트 입주의 경우 일시적인 전세폭 하락이 커지면서 매매가에도 영향을 줄 수 있기 때문에, 아파트 입주물량, 시기 등을 지속적으로 업데이트할 필요가 있다. 23년 이후 서울 아파트 입주물량은 어떨까?

 

서울시 아파트 수요 및 입주물량

서울시의 아파트 수요는 연간 약 48000세대라고 한다. 23년 입주물량은 26000세대, 24년에는 16000세대, 25년에는 20000세대로 수요대비 입주물량이 많이 부족한 상태가 된다. 

 

아파트 위치별 단지와 세대수를 살펴보면 다음과 같다.(400세대 이상 기준)

입주년월	지역	단지명	세대수	분양가(84)
23년 2월	동작구 흑석동	흑석리버파크자이	1772	10.5억
23년 2월	강남구 개포동	개포프레지던스자이	3375	15.7억
23년 5월	동대문구 용두동	청량리역한양수자인그라시엘(주상복합)	1152	9.7억
23년 5월	강남구 대치동	대치푸르지오써밋	489	일반분양없음
23년 6월	은형구 수색동	DMC아트포레자이	672	6.9억
23년 6월	노원구 상계동	노원롯데캐슬시그니처	1163	6.3억
23년 7월	동대문구 전농동	청량리롯데캐슬SKY-L65 (주상복합)	1425	9.8억
23년 7월	광진구 자양동	롯데캐슬리버파크시그니처	878	10.7억
23년 7월	은평구 수색동	DMCSK뷰아이파크포레	1464	6.7억
23년 7월	은평구 수색동	DMC파인시티자이	1223	7.1억
23년 8월	서초구 반포동	래미안원베일리	2990	일반분양없음
23년 9월	강동구 강일동	힐스테이트리슈빌강일	809	7.6억
23년 10월	강서구 화곡동	강서금호어울림퍼스티어	523	일반분양없음
23년 하반기	송파구 신천동	잠실래미안아이파크	2678	17-18억(예상)
24년 1월	강남구 개포동	디에이치퍼스티어아이파크	6702	일반분양없음
24년1월	강동구 고덕동	고덕강일제일풍경채	780	8.7억
24년 2월	강동구 상일동	e편한세상강일어반브릿지	593	7.9억
24년 6월	강동구 길동	강동헤리티지자이	1299	일반분양없음
24년 6월	송파구 문정동	힐스테이프e편한세상문정	1265	10억후반(예상)
24년 8월	강북구 미아동	북서울자이폴라리스	1045	10.1억
24년 9월	강동구 천호동	강동밀레니얼중흥S클래스 (주상복합)	999	9.8억
25년 미정	송파구 신천동	잠실르엘	1910	17-18억(예상)
25년 1월	강동구 둔촌동	올림픽파크포레온	12032	13.7억
25년 3월	성북구 장위동	장위자이레디언트	2840	9.9억
25년 11월	중랑구 중화동	리버센 SK뷰롯데캐슬	1055	9.8억
25년 11월	강북구 미아동	한화포레나미아	497	11.5억

강남구의 경우 23년 2월 개포자이프레지던스 입주물량이 3375세대였고, 24년 1월에 입주예정인 디에이치퍼스티어아이파크가 6702세대로 물량이 많다. 강동구에는 25년 1월에 올림픽파크포레온의 12032세대 대규모 입주예정이다. 여기서 주의할 점이 있다. 보통 부동산 지인 등에서 제공하는 입주물량은 분양이 끝난 물량만 제공하기 때문에 위의 표에서 보이는 e 편한 세상 문정(문정 136 재건축), 잠실 르엘(미성크로바 재건축), 잠실 래미안 아이파크(진주아파트 재건축) 등은 나타나지 않는다. 보통 부동산 시장이 좋지 않을 때는 착공 후에 분양하기도 하기 때문이다. 그러나 물량이 적지 않기 때문에, 송파에 있는 물량들도 빼놓지 않고 고려해야 할 것이다.

착공은 했으나 아직 분양하지 않은 물건들은 조합원 분양가 기준으로 대략 예상되는 일반분양가를 적은 것으로 시세가 정확하지 않다. 다만 분양가상한제 적용지역이기 때문에 평당 5000만 원을 웃도는 잠실 대장 아파트들보다 저렴한 4000만 원대로 분양하지 않을까 예상하고 있다.

2~3월 부동산 분위기를 보면 급매물들이 소화되는 곳과 그렇지 않은 곳들이 혼재했는데, 4월이 되면서 팔리지 않던 급매물들이 조금씩 소화되고 있다고 한다. 하지만 호가를 조금이라도 높이면 거래가 체결되지 않는 양상이다.  신고가대비 30% 이상 하락한 매물은 1-2주 안에 소화를 하고 20~25% 정도 하락한 매물은 간간히 거래된다고 한다.(층, 뷰 등 컨디션에 따라)

 

입주시점에 따른 투자 포인트

서울 아파트 매매에 관심 있는 투자자나 실거주자들은 서울 아파트 입주물량 일정과 규모 등을 꾸준히 체크하여 대규모 입주물량이 대기하고 있을 때, 입주하는 아파트를 비롯하여 주변 매물에 관심을 가지면 합리적인 가격에 좋은 물건을 매수할 수 있지 않을까 한다. 헬리오시티가 9510세대였는데, 입주 당시 전세가가 주변 전세가에도 영향을 미쳐서 전세가가 일시적으로 급락했고 매매가 하락에도 영향을 주었다.  금리, 정부정책, 경제상황에 따라 달라지겠지만, 입주하는 아파트 시세가 21년 고점대비 50% 이상 빠졌다면, 대규모 입주시점을 노려서 투자한다면 바닥은 모르지만 무릎에서 살 수 있지 않을까 한다.