다주택자 전세퇴거자금(전세보증금 반환)대출 한도 및 조건

언론에서 부동산 대출규제가 많이 완화되었다고는 하나, 문제가 되고 있는 전세퇴거자금의 경우 DSR조건 때문에 대출한도 및 조건이 까다로워서 여전히 대출을 못 받는 집주인들이 많다. 그래서 다주택자 전세퇴거자금 대출한도 및 조건을 살펴보고자 한다. 

전세퇴거자금 반환 대출 규제 완화-절반의 진실

전세금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어남에 따라 정부는 3월 2일부터 임차보증금 반환목적 주택담보대출과 관련한 각종 제한을 완화하였다. 이 소식을 듣고 전세퇴거대출은 해줄 수 있을 것이라고 생각했던 많은 다주택자들이 실제 대출을 받으려고 은행문을 두드렸을 때 '대출 안됩니다'라는 대답을 듣고 멘붕에 빠진 경우를 부동산 커뮤니티에서 종종 볼 수 있었다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 전세퇴거자금(전세보증금반환)용으로 많이 이용되어 왔지만, 이 역시도 대출불가하다 는 경우가 많았다. 이유는 전세보증금반환 목적이든, 생활안정자금으로 돈을 빌리든 은행이 주택담보대출비율(LTV)만 보는 것이 아니라 총부채원리금 상환비율(DSR) 범위 한도 내에서 대출을 실행해주고 있기 때문이다.

 

주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금 상환비율(DSR)

• 주택담보대출비율(LTV):주택담보 대출 비율을 뜻하는 것으로 금융기관이 담보로 하는 주택에 대해 인정하는 담보비율이다. 예를 들어 집값이 5억이고 LTV가 70%이면 3억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.
• 총부채원리금 상환비율(DSR):내가 버는 돈으로 대출원리금 상환이 가능한지 보는 것이라고 생각하면 쉽다. 그래서 연소득을 기반으로 하여 주택담보대출을 받을때 매년 상환해야 하는 원리금과 기타 다른 대출원리금(원금과 이자의 합)의 비율을 보게 된다. 현재 1 금융권은 DSR40%, 2 금융권은 50% 이내로 제한하고 있다. 예를 들어서 내 연봉이 1억이라 하면 1 금융권 기준 40%인 4천만 원, 즉 원리금 상환액이 4천만 원 이내여야 한다는 말이다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금 상환비율(DSR)을 모두 만족해야 전세퇴거자금(전세보증금반환) 대출 가능

실제 다주택자들 중 언론에서 말하는 영끌족들은 이미 신용대출 등 받을 수 있는 모든대출을 말 그대로 영혼까지 끌어서 쓴 사람들이다. 자금의 여유가 있어서 다주택자가 된 경우 전세퇴거자금(전세보증금반환) 대출이 절실하게 필요하지 않을 수 있다. 문제는 영끌족 다주택자들이 세입자의 전세자금을 돌려줄 수 없는 경우인데, 실제 DSR 규제를 풀지 않는 한 전세퇴거자금(전세금보증금반환) 대출을 받지 못하는 다주택 임대인이 많다는 점이다. 특히나 금리가 높아진 현시점에서는 이전과 동일한 금액을 대출했더라도 DSR이 높아진다.(1억을 빌렸다면 3% 이자를 적용하면 연 3천만 원 이자를 내지만, 5% 이자를 적용하게 되면 연 5천만 원의 이자를 내게 되어 원리금상환액이 높아지기 때문이다)

실제 연봉 1억의 3주택자가 신용대출 5천만 원(이율 5%), A라는 주택에 2억 원의 담보대출이 있다면(이율 4%), 나머지 B나 C의 주택에 대해서 전세퇴거자금(전세보증금반환) 대출을 받으러 간다면, LTV는 만족하더라도  DSR조건을 만족시키지 못하기 때문에 은행에서는 'NO'라고 답이 온다는 것이다.

 

이 DSR의 규제를 피해갈 수 있는 방법 중 하나로 사업자 대출을 하는 사람들이 있다. 사업자를 내고 사업자용 도로 가지고 있는 주택을 담보로 하여 대출을 받는 것인데, 20-22년에는 부동산 매수용으로, 현재는 전세퇴거자금(전세보증금반환)으로 부적절하게 활용되고 있고, 이러한 대출이 부동산 부실대출의 한축이라 금융당국에서는 많이 우려하고 있다고 한다.

 

전세금 반환문제로 임대인과 임차인의 갈등도 점점 깊어지고 있다고 하는데, 전세퇴거자금(전세보증금반환) 대출은 DSR을 풀어주는 것이 낫지 않을까 하는 생각을 하게 된다.